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1奥体文化商务园15#地块可行性研究报告营销部20XX.03鬼蒙盼踪邢凌骤赎擂蜒用略系粗鸽焕督肛矩孵稻亥勇元臻症词候绝士厩立20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P2第一部分第一部分宗地条件宗地条件第二部分第二部分市场分析市场分析第三部分第三部分客户研判客户研判第四部分第四部分项目定位项目定位目录釜沁僻李满孔慈嗜唬墒泄镐绷故镇配痈须胃篷井瓢侧矽悍崩锡符芋却悬淤20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42Pp区位交通项目位于朝阳区奥体中心南区（奥运核心区南大门），北三环、四环正中、龙脉东300m，区位优势明显，商务交通便捷。
1、n双轨交汇：南北贯通奥运8号与环城大动脉10号中轴交汇以东300m左右（北土城、安贞门）n道路交通：南邻北土城东路（奥南景观双向6车道城市主干道）西北向走北辰路可便利达到亚运村板块；东南向经安贞路不出千米即到安贞华联。
2、向西10分钟到达中关村；向东20分钟可到达CBD商务区，30分钟内到达北京国际机场。
3、n地下交通：南区与隔四环相望的奥园中心区未来将有一条近2公里长的隧道连通，这条隧道将从奥体中心和四环路的地下穿越而过，直通北辰东路，同时还能与奥林匹克公园中心区内的地下环隧连通，方便车辆通行奥园南北两区。
4、类笋邱圣秒赤苔拭墙夺汛瞩柴贼闪迸葫文遵饺驱尹孕侯父妊写纬屉湘臻拉20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42Pp周边环境n北侧：近观鸟巢、水立方、盘古大观、奥林匹克森林公园等地标级建筑。
5、n南侧：路对面是纵深近200m的元大都城桓遗址公园带（横跨西土城到芍药居10个街区）n西侧：中华民族园。
6、吴凌换苦骤瘩浸霸醛四萄钎氛什蹿骂其赋诚砒淫匹戴忆戏雕长婪茨擎瘸坡20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P5p板块规划n项目位于奥体南区文化商务园区内，定位于首都高端文化和商务功能的聚集区。
7、n规划包括商务酒店、高端商务办公、文艺剧场、博物馆、会议中心、高端居住、公交枢纽、地下商业等换慧戊芦歧年钟展铁荔泌陀箭斥噪监看晤啥正微涣跑褐晾边厢余歧茧涕搁20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P公交枢纽：项目西南角，专门为公交枢纽和场站预留了土地。
面积有2万多平方米，并布置了出租停靠、自行车场。
可以连通8号线和10号线换乘站。
8、建筑高度：考虑对中轴线的尊重，园区内建筑控制高度为自西向东逐渐升高。
西边高度为30米，到东边会逐渐达到100米。
其中，最高点为中央酒店，为180米高。
绿化景观：园园内设计了独特的景观“新奥湾”，中央绿地达10公顷，通过城市森林、慢坡草坪和下沉花园的穿插组合，成为奥体中心地区重要城市开放空间。
地下交通：分为地下三层，地下一层为人行通道和商业配套，地下二层为车行环隧、车库和商业，地下三层为人防车库和机房。
地下一层联系了地铁、公交枢纽带和园内各地块地下空间。
p板块规划溜胯犀晌着此寂班萄褐屋俞建后辕箕醒葬寡峡逃誓侨景洼吵能半帚零焰秋20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P7甲级办公+少量底商本地块政府原规划氮呻镁敛往叶淄傣酞倒敞帽墨鸵敞蔓诸刮巫松隔伦坞刑纫足染桅韧幻泅崔20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P8p用地指标项目四至：北至小关路，南至北土城东路，东西两侧界限路待规划脉函冠淡零膊撒夸己灾冲据渤医唤壹享打霓羹框减鹤龄舱步仔奇欺肠物熏20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42Pp土地分析小结如何美赞之词亦不为过区位交通朝阳奥体核心南大门，立体交通优势明显。
周边环境地标林立，大型公园环绕，形象及环境无可匹敌。
板块规划奥体文化商务园乃奥运核心区皇冠上的明珠，地下交通、商业配套、大面积绿地、知名开发商全系高端产品锦上添花。
用地规模地上建筑面积17万，虽体量不大但方正且便于排布。
实为不可多得的必争之地！诣快嫌忿谗兜浪课委瑰乖桓鼓减漂拐背蚕粉杂厩恭韭姜冠毁泉咏庐迫讣出20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P10第一部分第一部分宗地条件宗地条件第二部分第二部分市场分析市场分析第三部分第三部分客户研判客户研判第四部分第四部分项目定位项目定位目录粟返旷辑贯绢嫉芋贝竖逸主兼挨残姬祭跨东汤及诀庭案衡尽犬菠使愚液充20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42Pn经济要素资源优势：一个世界第二大经济体的首都，北京是中国的资源汇集之地，城市的资源吸附能力被无限放大。
包括人力资源、政策资源、交通资源、商务资源等企业重要的经济要素，是不可替代、独一无二的经济高地，是实力型企业经营到一定阶段梦寐以求的发展平台。
n发展机遇不可多得：上海历来是全球鼎极企业的首选办公地，然而近年来出于政治风险考虑，从上海政府层面调低身段、不再频频出台激烈的经济刺激政策，从而导致上海商务界出现了这样一段缓和发展期，成就了北京全方位超越上海写字楼需求的绝佳时期。
n限购政策下市场优势：住宅市场限购，在民间投资渠道较窄的前提下，房地产仍在是投资客首选的投资渠道，因此由于政策性因素商办市场占据一定优势契机。
p宏观市场分析综合以上，从城市地位、发展机遇到政策影响三个层面的宏观市场导引因素，北京核心区位的甲级写字楼需求和市场前景三年内空前看好。
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n【甲级租金大幅度上涨，年内增幅30%左右】保持上涨态势的北京写字楼租金三季度趋于平稳，环比增长30%，至每月每平米47元（同期上海为261元），与20XX年一季度的每月每平方米187元，上涨幅度达到57%。
核心地段甲级写字楼极度稀缺，空置率、租金增幅历史最高水平。
屹融络蹄据句携树翘炎得琶逞谴靳炒踏栗伟犊源宛掘光书灾之叫卜批费厩20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P20XX奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P13CBD燕莎中关村金融街东二环望京老商务板块：使馆等资源自然衍生p东二环/朝阳门p建国门/东长安街p东三环/燕莎政府规划着力打造pCBD/大望路（繁荣经济）p金融街（金融产业）p中关村（发展高科技）黄金区位+重金打造亚奥双金汇聚亚奥板块虐瓣丸肚恍树肉暗惑胖币拐迢研傻灯牙汲沂。
