华中鞋业商贸城建设项目可行性研究.docx

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建设项目可行性研究是对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查研究，对各种可能的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。

建设的内容、规模和标准应当与项目建设的属性和功能相匹配。

属于分期建设且有特殊原因的，应予以说明。

1、项目方案可行性报告是确定建设项目前的一项决定性工作，是投资决策的合理性、技术的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

2、项目可行性报告1项目单位基本情况:单位名称、地址及邮编、联系电话、法定代表人姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及下属市级部门名称等。

3、第一章:项目可行性研究报告基本情况:项目单位基本情况:单位名称、地址及邮政编码、联系电话、法定代表人姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及下属市级部门名称等。

4、可行性研究是建设项目投资决策前，对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行的技术经济论证。

5、基本情况项目单位基本情况:单位名称、地址及邮政编码、联系电话、法定代表人姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及下属市级部门名称等。

6、编号:时间:2021年X月X日这是一条通往书籍之山的道路，学习永无止境页码:第39页共39页露蒂鞋城可行性研究项目概述4项目简介4可行性研究4的结论第一章项目5号提案的背景及必要性分析项目建议书的背景5项目建设的必要性第二章项目市场研究11武汉鞋类市场发展现状及趋势分析(宏观)11页武汉鞋类市场现状鞋类市场发展趋势13项目微观情况分析13项目的位置特征13项目潜在客户群、市场容量和购买心理分析14页第三章项目环境分析17绘图环境17土地财产概述17地块周围的景观17地块周围的交通状况17地块周边配套设施17项目地块的优劣势分析(SWOT分析)18页优势分析18劣势分析18项目机会分析19项目的威胁分析19结论20第四章地块建设条件20项目概述20项目选址20经济指标20建设目标21建筑布局21交通组织21给水排水设计22生活供水系统22排水系统22消防栓系统23喷雾系统23电气设计23电气防火24通风系统24第五章项目投资和运营计划25投资组合模式25基金的运作方式第六章项目投资估算和融资计划25项目主要经济技术指标25项目投资计算26融资计划27第七章项目财务效果评价28第八章项目不确定性分析30页项目静态盈亏平衡分析30单因素敏感性分析30第九章项目效益评价31项目社会效益评价32页(一)、项目对社会发展的适应性32(、当前对人和社会的影响33项目的环境效益评价33项目概述项目概述项目名称:华中鞋城建设项目建筑性质:新建筑建设地点:武汉市江汉区姑嫂树地区建设单位:武汉露蒂投资有限公司联系人:陈炳锡电话:电子邮件:zjwzcbx可行性研究的结论项目财务指标投资利润率=利润总额/投资总额*100%=1451/3038=48%；投资净利率=净利润/投资总额*100%=976/3038=1%；自有资本收益率=净利润/企业自有资金=935/13320=3%；税后静态投资回收期=68年税后动态回收期=73从静态财务指标来看，该项目是可行的，具有良好的发展前景；从动态环境因素来看，国家宏观金融政策收紧，人民币利率提高，给项目建设和销售带来一定阻力；但与此同时，政府的深度支持，大兴路的拆迁改造，老市场大部分股东作为核心商户的号召力，为本案的成功开展创造了有利条件。

从综合因素来看，本案的特点是机遇与风险并存，机遇与挑战并存。

7、只要能采取一定的措施吸引核心商户，帮助其留住核心终端，解决本案发展中的核心障碍，本案就能成功发展，实现其正常的财务收益。

第一章分析了项目的背景和必要性。

项目建议书背景鞋子作为人们的必备消费品，市场巨大。

十年前，中国人均消费只有35元。

8、目前这个数字已经达到180元(我国发达地区人均消费达到320元)。

中国是世界上最大的鞋类生产国和销售国，拥有7200多家制鞋企业，形成了广东、福建、温州、成都、重庆五大鞋类生产集散地。

在我国这个年产60亿双、年消费25亿双鞋的国家，鞋类交易平台的建设意义重大。

武汉地处中国腹地，素有九省通衢之称。

是中国中部的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，内陆最大的交通枢纽。

其铁路、公路、水运和空运网络十分发达。

全市总面积8467平方公里，总人口830多万，常住人口660多万。

武汉周边400公里内有45个城市，83亿人口，占全国总人口的3%。

历史上，武汉一直是mainlandChina最繁华的商埠和最大的商品集散地。

改革开放以来，武汉出现了各种商业形式的物流贸易，以汉正街为代表的各种综合或专业市场蓬勃发展，成为华中地区最引人注目的商品集散地。

据统计，20XX年武汉市社会消费品零售总额达770亿元，在全国15个省辖市中排名第二，各类批发市场交易额达700多亿元。

全国著名的汉正街商品市场，室内专业市场30多个，经营商品6万多种，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的2%。

深厚的商业文化、独特的区位优势、巨大的消费市场和良好的商业氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚和辐射的独特优势。

大兴路鞋城批发街创建于1993年8月。

当时，在清芬路从事鞋类批发经营活动的70余家温州籍经营户，在现任江汉区温州鞋协会长陈炳锡的带领下，自发组织集资，在大兴路61号武汉球墨铸铁铸造公司原址重建成立了武汉第一家专业鞋类批发市场，由此形成了大兴路鞋类批发一条街。

经过十年的发展，大兴路地区现有大小鞋批发市场7个，经营门面800余个，经营户1628户，经营种类齐全。

吉尔达、红蜻蜓、老人头等国内外知名品牌均在此设有总代理，年销售额达十五亿元，覆盖湖北周边六省市，成为华中地区鞋类产品的销售集散地。

然而，受市场经营条件的限制，大兴路地区的鞋类批发市场群与武汉652家商品交易市场一样，集中在闹市区，占据着黄金地段，其成立以来的诸多遗留问题也逐渐显现。

主要表现在:A.市场硬件设施差，安全隐患严重。

大兴路地区位于武汉市中心，属于一级居住区，人口密度较高，城市道路交通本身就比较饱满。

因为大兴路地区鞋类批发市场群的存在，这一带的人货更是备受困扰，行人感觉出行困难，交通严重堵塞。

同时，现有市场业务用房大多由砖混或砖木结构旧厂房改建而成，缺乏统一规划，混乱无序，耐火性能差。

另外，现有市场普遍存在人货混居现象，鞋类产品易燃。

一旦燃烧，它们会产生有毒气体，对人身安全造成极大的危害，给消防安全埋下了极大的隐患。

虽然这些年来多次整改，但一直没有彻底解决。

市场管理者和经营者生活在恐惧和害怕中，一旦出现问题，后果将不堪设想。

市场缺乏发展现代商业和物流的空间。

目前大兴路地区的鞋类批发市场群的环境和空间明显不能满足现代商贸物流业的要求。

仅在物流仓储配送方面，鞋类产品产地来自温州、广东、福建等省市，商品销售辐射全省及周边六省市。

鞋类产品包装体积大，流量大。

目前，年吞吐量约为150万立方米，相当于6万个标准集装箱。

由于城市交通管制的限制，运输车辆无法及时进城，仓储作业中装卸转运受阻，货物难以及时运出仓库。

由于物流渠道不畅，批发业务受到很大影响，以至于部分外省经销商被迫转道郑州、合肥、南昌、长沙等地进货，大量客户流失。

这是大兴路地区的鞋类批发市场群这两年发展没有以前那么迅速的一个重要原因。

C.影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路，位于中心城区，是人口密度较大的居住区。

经营者和服务人员超过1万人，其中大部分是外来人口，给公安机关治安管理带来很大压力。

同时也带来了一系列的社会问题，如计划生育管理、暂住人口管理等。

由于如此密集的人口和大量的流动人口居住在这个狭小的区域，产生的生活垃圾和城市噪音严重影响了市民的正常工作、生活、学习和城市环境卫生。

D.市场分散，缺乏统一管理在现有市场中，组织者各自为政，个别市场的组织者为了市场经济效益，只缺少相关服务，如清洁、保安工作，疏于管理，致使经营者或消费者的利益时有受损，无法得到有效保护。

同时，市场分布分散，难以形成规模效应，特别是无法解决产品逐线进入市场的问题，也增加了政府职能部门的监管难度。

E.运营成本高，运营效率受影响。

老城区物业租赁成本高，部分商铺年租金达到15万元，相当于购买这个项目商铺的首付。

运营成本高，运营效率大受影响。

现有的周边环境就更不用说商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等发展现代商业的必要配套条件了，基本上限制了现有鞋城的进一步发展空间，久而久之必然会在竞争中被淘汰。

F.随着即将拆迁，目前的市场将面临消失。

根据目前的城市发展规划，该区域是武汉“两江四岸”规划中的重点拆迁区域之一。

现有的大部分市场群都位于这个规划区内，拆迁迫在眉睫，目前的市场将面临消失的危险。

即将出台的武汉市商品交易市场管理条例也明确限制在城市中心区建设大型交易市场。

鞋类交易批发市场不可能在这个区域继续重建。

只有把现有的市场搬出中心区，才能谋求长期稳定的发展。

G.江汉区其他鞋类、鞋材批发市场普遍存在类似问题。

以汉正街、清芬路为代表的武汉市其他鞋类、鞋材市场规模调查显示，江汉区共有其他鞋类、鞋材批发市场13家，一级批发商942家。

他们也面临着许多问题，如位于闹市区，物流不畅，难以进一步扩大业务空间。

与大兴路的鞋类批发市场相比，规模较小，较为分散，现有的经营环境不能满足现代商贸物流发展的需要。

在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不匹配，处于竞争劣势状态，迫切需要寻求新的发展空间，保持在华中地区鞋类、鞋材批发零售的领先地位。

针对上述问题，20XX年6月，江汉区温州鞋业协会经过充分调研，形成了建设“华中鞋业商贸城”的议案。

江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等。

我认真研究了这个建议，充分肯定了建设这个项目的意义。

得到了武汉市、江汉区规划委、城市规划部门的肯定，为项目选址提供了支持。

项目建设的必要性A.是进一步加快武汉建设国际化大都市的需要。

大兴路鞋都批发市场群位于“两江四岸”改造的重点区域。

根据城市总体规划和商业布局规划，该区域应建设成为高起点的旅游、娱乐、大型购物的现代化城市商务区和高尚的滨江生活区。

鞋类批发市场附加值低，人流物流量大，市场布局和经营混乱，不仅严重制约了自身的生存和发展，也不符合城市建设发展的大局。

所以，只有搬迁鞋子批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境，提升城市品位。

B.是江汉区实现新城区商业转型的需要。

本项目建设拟位于城乡结合部姑嫂树村，为城中村。

根据江汉区城市发展规划要求，应以拆迁改造为主，改造为商业区。

由于居民住宅密度大，拆迁量大，该地区仍有12家集体企业濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了该地区的改造成本，一般项目无法承担土地开发成本，导致该地区城市改造迟迟不能进行。

该项目的建设为该地区的拆迁、重建和企业改革提供了契机。

老市场的搬迁和新商贸城的建成，将使两地告别污水横流、垃圾遍地、空气浑浊的生活环境，有利于促进城区协调发展，满足城市管理和发展的需要，综合效益明显。

C.是加快江汉区乃至武汉市第三产业发展的需要。

加快发展和改善第三产业结构是武汉十五计划的重点，物流业是第三产业的重点。

大力发展非公有制经济是促进武汉经济快速发展的重要举措之一。

商贸是江汉区的支柱产业。

根据江汉区政府加快发展第三产业、改造提升传统市场、创新商业形态的要求，项目实施后，招商引资软硬环境将得到显著改善。

这个项目的业主大部分是外商，让这些商人把家安在武汉，把生意基础留在武汉，从租房到买商铺、房子，吸引商人加快武汉引进外资，预计在新区投资20多亿元。

同时，吸引大兴路鞋类批发市场群外的鞋类、鞋材经营户。

使华中鞋贸城真正成为立足武汉，辐射湖北及周边华中地区的一流的鞋和鞋材批发零售市场，提高市场集中度和辐射能力，大幅扩大市场规模。

还有这里。