华南MALL全程策划方案.docx
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“华南Mall”的主要特色是从人文关怀的角度出发,以景观为主题,营造温馨舒适的购物环境;形成真正的超海量、多样性、多层次的“一站式消费”,让消费者在购物中放松,在玩乐中购物。
1、东莞华南摩尔,作为世界第一商城,包括风车和主题公园,电影院,电子游戏室,各种游乐项目和一个假凯旋门。
“东莞华南商城笑世界”很好玩。
2、超市开业庆典策划方案1活动策划背景:近年来,随着国内百货流通行业的快速发展,各大百货连锁流通“巨头”之间的竞争热浪此起彼伏,呈现出“三朵鲜花盛开,各争其美”的局面。
全球最大的超市是位于广东东莞的新华南MALL生活城。
客户群购买力高。
早上,太阳被厚厚的云层挡住了,但是没有下雨。
3、编号:时间:2021年X月X日这是一条通往书籍之山的道路,学习永无止境页码:第91页共91页华南商城总体规划方案目录第一章华南商城商圈范围的划定2第二章华南商场人流及消费预测9页1华南地区人流预测92华南地区日均消费预测13第三章华南商城商圈环境分析191华南商城商务区社会经济发展环境19页2华南商城商务区交通环境243华南城的商业环境344华南商城商务区政策环境44第四章商圈不同层次消费者的特征481各级商业区消费者的人口统计特征482华南地区各级商场目标消费者的特征543商圈各级消费者的消费行为特征55第五章消费者对超级购物中心的期望和需求1对超大型购物中心购物项目的期望和要求622对超大型购物中心餐饮项目的期望和要求643对超大型购物中心娱乐项目的期望和要求65第六章消费者对华南城的接受度1对华南商城的认知662对华南商城及其特色的感知和评价68页3参观华南商场的可能性和迫切性69第七章对华南商城的建议70第一章是华南商城商圈的界定。
4、MALL是一个管理机构在相邻的建筑群或大型建筑群内组织、协调、规划一系列零售店和服务机构,以完善购物、休闲、餐饮、娱乐等服务的一站式消费中心。
MALL起源于20世纪中期的欧美。
5、在发达国家如美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等。
,商城属于最流行的高级和高级商业业态。
目前国内还没有真正的商城。
6、华南商城将在广东省东莞市万江区崛起,投资25亿元,建筑面积80多万,营业面积60多万。
7、将是集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、大型景观游乐主题公园于一体的一站式消费中心,将是中国首家MALL。
8、华南商城作为一个庞大的商业机构,必须聚集周边地区的人流、物流、资金流、信息流,极大地拓展珠三角庞大的消费市场,成为珠三角零售业的核心力量。
所以一定要明确华南商城商圈的辐射范围。
一般来说,商圈是指零售商业业态的辐射范围,以其所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,以吸引顾客。
接下来,我们将运用定性分析和定量聚类分析的方法来确定华南城购物圈的辐射范围和辐射水平。
华南商城商圈辐射范围分析在国外,MALL通常位于交通便利的郊区,其地价一般比市区低20%以上。
按照国外的定义,一个商场的有效商圈辐射范围会达到200-300公里。
但要支撑这样的商场,对当地的客观经济环境往往有这样的要求:一是当地必须已经形成了一批成熟的品牌,能够形成专卖店来吸引游客;二是城市居民向郊区延伸;第三,消费观念转向生理和心理需求的双重满足;第四,人均国民收入达到2万美元以上,中小汽车在居民中的普及率超过50%。
结合上述要求和华南商城周边地区的社会经济发展情况,我们有以下判断和分析:华南商城商圈辐射范围达不到200-300公里的理论值在华南地区距离商场所在地200-300公里的范围内,几乎已经覆盖了广东大部分地区。
根据广东20XX年的统计,广东省人均GDP为13730元,按当年平均汇率计算达到1659美元。
城镇居民人均可支配收入10415元(1258美元),农村居民人均纯收入3768元(455美元)。
与此同时,据广东省公安厅车管所统计,20XX年底广东省每百户私家车拥有量为22辆。
如果只计算私家车、吉普车和轻型客车,每百户家庭私家车数量为57辆。
因此,无论是经济发展水平、人民生活水平,还是百户汽车拥有量,都无法满足支撑华南商城辐射范围200-300公里的要求。
珠三角腹地经济发达,是华南地区商场商圈的合理辐射范围。
虽然华南商城商圈辐射范围达不到200-300公里的范围,但华南商城附近的珠三角是华南商城必然的商圈范围。
这是因为:一是珠三角腹地,即广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、惠州等地区,距离华南商城约150公里的交通距离内。
由于交通条件便利,公交车车程基本在2小时以内。
珠三角各市(镇)往返华南城的交通情况出发点最短的距离(公里)时间(分钟)自驾游收费(元/往返)公共交通费用(人民币/往返)自驾路线黄埔广深高速公路/107国道增城市立新公路/107国道新塘广深高速公路/107国道长安地方公路虎门广深高速公路/107国道寮步地方公路樟木头地方公路石龙45300八地方公路广州市广深高速公路/107国道番禺京珠高速公路/广深高速公路从化八十五605080广从高速公路/沈光高速公路/107国道深圳广深高速公路/107国道佛山广佛高速/广深高速/107国道顺德广珠公路/广深高速公路/107国道广东省0京珠高速公路/广深高速公路中山京珠高速公路/广深高速公路江门0广佛高速/广深高速/107国道惠州关晖公路惠阳关晖公路二是由于珠三角经济发达,汽车保有量高,有很好的条件光顾华南商城。
据统计部门公布的数据,20XX年,珠三角以上地区生产总值达到9518亿元,比20XX年净增1030亿元,占广东省的80%,占全国的3%,比20XX年提高4个百分点。
从人均GDP来看,20XX年,广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等上述珠三角腹地主要城市人均GDP均接近或达到20XX美元水平,其中珠海、深圳超过5000美元水平,广州、东莞、顺德、南海、番禺超过4000美元水平。
同时,根据广东省统计局的抽样调查,目前东莞、深圳、顺德每百户汽车拥有量最多,东莞为24辆,顺德为20辆,深圳为5辆,大大超过省内和全国水平,超过每百户10辆的国际标准,率先进入汽车普及时代。
第三,虽然珠三角腹地主要城市人均GDP水平还远未达到人均2万美元,汽车保有量水平也不高,但刚刚进入汽车消费时代。
然而,这一地区的消费者已经进入小康生活,休闲购物成为他们的重要生活方式和需求。
这些消费者中有相当比例的人习惯于在其他地方休闲购物。
根据这个项目的调查结果,佛山、顺德、番禺、从化、新塘、增城、东莞、江门有超过10%的消费者习惯在外地购物,其他地区有超过3%的消费者习惯在外地购物。
本次调查还显示,珠三角这些地区的消费者接受华南商城并表示会光顾华南商城的比例较高,达到48%以上。
除珠海、深圳、顺德等地区外,其他地区接受率均在65%以上,其中,距离华南商城较远的广州番禺、中山、惠阳、黄埔、增城新塘接受率均在80%以上。
可见,珠三角腹地的主要区域是华南商城购物圈的辐射范围。
也就是说,广州、深圳、珠海、中山、江门、佛山、顺德、惠州等地区都在华南商城的商圈之内,华南商城未来的目标消费者主要来自这些地区及其所在市县。
华南城购物圈等级划分由于华南MALL商圈的辐射范围覆盖了距离东莞万江150公里的珠三角广大地区,这些地区距离华南MALL较远,生活水平经济不发达,消费习惯和需求也不一样。
为了明确未来华南商城目标消费群体的不同特点,我们有必要有针对性地拓展市场,迎合不同类型消费者的需求,我们应该对华南商城的购物圈进行划分,分析不同层次消费者的特点和规模。
为此,我们将采用聚类分析的方法对华南商城的购物圈进行划分。
聚类分析是一种新的多元统计方法,主要用于识别相似的事物,并根据其不同的特征进行聚类,使同类事物具有高度的相似性。
简单来说就是根据事物的相似性进行分类,针对不同类型事物的特点寻找分析工具。
聚类时,可以根据变量之间的距离将变量分成几个类别,通过变量之间的联系可以揭示同一类别中不同变量或样本之间的距离。
聚类分析的应用也很广泛,涉及宏观经济和微观经济的各个层面。
在微观层面,企业可以通过聚类分析了解市场细分的原理和不同细分市场的特点,也可以确定自己的主要竞争对手。
因此,聚类分析方法是我们划分华南城楼层的较好方法。
根据聚类分析方法的原理,选取了本研究区域内各城市的人均GDP、常住人口、距华南城距离、私家车数量等统计指标作为聚类分析的指标。
我们使用统计分析软件SPSS的聚类分析模块进行聚类分析计算,得到如下聚类分析结果:华南商城的商圈可以分为三个层次。
每个商圈覆盖的区域划分如下:珠海、惠州和惠阳佛山、顺德、江门和中山深圳广州市区和番禺、从化广州的东莞、增城、新塘、黄埔区中央商业圈次级商圈华南MALL商圈分布图边缘商业圈中心商圈:东莞、广州增城(含新塘)、黄埔区;二级商圈:广州、番禺、从化、深圳;边缘商圈:佛山、顺德、江门、中山、珠海、惠州(含惠阳)。
华南商城位于广东省东莞市万江区。
理论上其商圈有效半径为100km。
三层商圈最明显的区分指标是与华南的距离。
中心商圈在30公里有效半径内,二级商圈在60公里有效半径内,边缘商圈在150公里有效半径内。
另外,从各级商圈的统计指标来看,各级商圈具有以下特点:经济发展水平:中心商务区二级商务区边缘商务区;私家车保有量:中央商务区二级商务区边缘商务区;人口密度:边缘商圈最密集,中心商圈和二级商圈差不多。
在接下来的章节中,我们将利用华南商城的这种层级划分方法,分析消费者在华南商城不同层级的购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等方面的消费习惯和需求,以及对华南商城的接受度和期望值,从而为华南商城未来的经营规划提供依据。
第二章对华南城的人流量和消费进行预测。
为了进一步分析华南商城未来的发展前景,为未来的商业规划和商业投资提供依据,我们将对华南商城的市场进行评估,对华南商城未来的人流量和消费进行预测和评估。
1华南流量预报未来影响华南商城光顾的主要因素有:商圈内所有场所的总人口数(包括常住人口和在当地居住一年以上的暂住人口),愿意光顾华南商城的人数比例,是否能自驾车光顾华南商城,前往华南商城所需时间及其接受度,去华南商城需要的费用及其可承受的比例,重复光顾华南商城的可能性以及每个月重复光顾的次数等。
因此,华南商场的客流量预测公式如下:华南地区商场日平均客流量=自驾到华南商城日均流量+非自驾到华南商城日均流量。
其中包括:自驾车到华南商城的日均车流量=s(I区自驾人群)。
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