华曦大厦策划初案.docx

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广州市越秀区中山四路26号华西大厦邮政编码:越秀区是广州市的市辖区，位于广东省中部，东起广州大道，与天河区接壤；珠江以南，与海珠区隔江相望；西至人民路，毗邻荔湾区；北至白云山脚下，毗邻白云区。

1、奚仲大厦位于越秀区中轴线(中山五路与解放中路交界处)，距离双地铁公园前站仅5分钟步行路程。

2、附近有回民小学、华侨中学，距离北京路(人民公园的一个大氧吧)、百佳超市仅5分钟左右的步行路程。

化妆舞会:央视会继续记住(122集，人民会记住480集。

上海浦东发展银行在广州白云区设有上海白云支行。

具体地址是广州市白云区远景路39号114号铺(美景园大厦)。

邮政编码是510403，电话号码是。

3、1997年初，上诉人企图绑架香港公民郭某某，并指使监视郭的行踪。

4、目录第一部分市场分析120XX年广州楼市综述220XX年广州楼市预测6页东山区20XX年市场分析11第二部分项目定位22项目概述23SWOT分析25目标客户导向31项目图像定位37价格定位39第四部分项目建议书40项目规划建议42户外包装建议42销售部门包装44样板间包装48附加值建议53第五部分营销部署57工程节点58整体促销策略58营销部署60营销费用预算68资本退出计划68促销措施的使用69第一部分是市场分析20XX年广州楼市概况(二零零四年一月至十一月的房屋交易面积单位:万平方米十个区元坝曲--11全市房屋交易登记面积290其中:商品房预售二手房全市房屋交易登记量其中:商品房预售二手房注:房屋交易包括商品房交易和二手房交易。

(二)20XX年1-11月商品房预售审批和预售成交情况。

20XX年1-11月，房管局公布各区商品房预售和交易情况。

可见天河区的消化量远高于推出量，成交量几乎是获批量的两倍。

5、这一方面说明市场前期的库存得到了进一步消化，另一方面说明市场仍有较大需求，房地产市场处于供销两旺的状态。

其中，住房仍然是房地产的主流产品，住房市场前景良好。

6、老八区的旧房市场成交量也是获批的两倍，再次说明房市消化能力非常强。

(三)20XX年1-11月各区二手房成交均价。

7、预售房一手成交均价在持续上涨，与20XX年同期相比达到10%，与20XX年上半年相比达到5%。

8、20XX年增速快于去年，而二手成交均价相对稳定，只有荔湾区涨幅较大，同比增长21%。

天河区的楼价在上涨，一手涨幅最大，二手价格相对稳定。

(住宅市场的交易十个区元坝曲--11全市住宅交易登记面积3其中:房屋预售二手住宅全市住宅交易登记金额其中:房屋预售二手住宅从20XX年商品房预售许可证来看，原八区商品房预售较去年同期有减少趋势，但十区商品房预售较去年同期大幅增加。

说明随着广州的发展战略，花都区和番禺区的供应量在增加，而老城区中心的供应量相对减少，老城区中心的供应缺口会逐渐拉大。

从房屋成交情况来看，原八区商品房预售虽然减少，但成交量增加，说明近几年广州的房地产形态非常优秀，原八区消化了过去大量空置的物业。

从成交价格来看，全市楼价呈上升趋势，全市整体均价已达5789元/平方米，其中东山区楼价最高，为6689元/平方米，其次是天河区，为6666元/平方米，在老八区楼价中涨幅最大，达26%，而越秀区的价格同比跌幅更是达到惊人的25%。

(总结20XX年，广州楼市整体销售火爆。

主要有三个特点:一、从积极因素看，今年上半年广州申亚成功，为广州楼市注入了新的理念和积极元素。

随着非典的消退，居民更倾向于购买综合质量高的房屋，以提高生活质量。

据预测，未来居民将返回市区。

二是从供需情况看，老城区供应量减少，而花都、番禺等外围区域供应量增加。

受环境、教育、配套、楼价上涨等因素影响，居民回城趋势促使老城区成交量增加，空置率降低，供需两旺。

第三，从销售势头来看，和去年相比，今年非常强劲。

在东山、天河、珠江新城等区域，新盘消化速度加快，RF、城建等大型开发商共同支撑市场，楼价不断攀升。

20XX年广州楼市预测(全年商品房供应量持平，略有下降。

20XX年广州全年供应量约为930万平方米，比20XX年有所下降。

预计20XX年将达到900万平方米左右。

但由于需求和消费能力较强，供给难以大幅下降。

整体来看，商品房供应量接近20XX年。

主要原因如下:(经过20XX年的调整，开发商基本适应了宏观调控政策，为商品房开发找到了新的需求市场。

所以供应量不会大幅减少。

(广州周边房地产市场逐渐成熟，如南海、从化、增城等。

由于价格和综合素质的吸引，一定程度上消化了广州的购买力。

(高层住宅和写字楼供应增加。

20XX年高层住宅供应量将略有增加，预计20XX年全市高层住宅供应量将在650万平方米左右，成为广州房地产市场的主导产品。

20XX年，许多办公楼竣工。

预计写字楼供应量将超过45万平方米，写字楼主要集中在珠江新城商业金融区和越秀商务区。

(商铺和别墅供应量与20XX年持平。

20XX年全市商铺供应面积38万平方米，成交面积37万平方米。

供给和需求是接近相同的。

预计20XX年商铺供应量在40万左右，主要来自裙楼和大型住宅区的商业设施。

20XX年别墅用地停止供应后，20XX年别墅市场蓬勃发展。

预计20XX年别墅供应量与去年持平，约60万平方米，主要来自番禺和花都，金沙洲也有部分别墅供应。

(四)20XX年，商品房成交量将继续上升。

从20XX年开始，广州商品房交易量逐年增加，20XX年突破1000万平方米。

预计20XX年交易量将超过1100万平方米。

交易量继续上升的趋势。

20XX年巡视热点地区琶洲板块周楠路牌珠江新城板块天河公园板块白云大道板块老化区域板黄石路板块黄埔板块芳村板块辛格路牌20XX年，广州楼市持续发展，各板块纷纷推出新项目。

20XX年，有许多新的报价和充足的供应。

今年有不少开发商推出新盘，如RF天河豪庭、保利海棠园、力海集团南湖世纪绿洲及绿洲别院、元邦地产元邦洲际、方圆集团推出小城春及公园一号、珠江地产海逸豪园及怡和园、和盛周楠路及南湖项目、城启大沙头项目、恒大黄埔及金沙洲项目、万科南湖项目、时代集团永泰项目等新网站可以被描述为。

市场上出现了许多新面孔，为广州楼市增添了更多新的气息。

可见，20XX年广州楼市的供应量是充足的。

各板块竞争激烈，天河、海珠、白云、番禺仍是楼市热点。

近年来，广州楼市“急功近利”、“一枝独秀”等一边倒的市场现象逐渐消失，但市场热点依然不少，广州楼市整体发展较为均衡。

据预测，今年楼市热点仍将集中在天河、海珠、白云、番禺。

新产品也将陆续进入市场。

珠江新城、海珠板块、白云板块将成为热点。

随着珠江新城高档写字楼和一批高档建筑的投入使用，写字楼租赁市场活跃，从而推动了整个高档住宅市场的发展。

中海、广控、合景等多个大型品牌开发商项目处于筹备阶段。

而海珠区的周楠路将推出一批中小套型住宅。

白云大道以产品特色和形象包装项目为主导，如云山诗意、时代玫瑰园等。

品牌开发商不断拓展市场。

20XX年，对于开发商来说，是卖“品牌”的一年。

市场上的品牌地产尤其受追捧。

随着广州楼市的持续健康发展，广州房地产的竞争更加明显地表现为品牌竞争。

“做大做强”已经成为很多品牌地产商的发展目标。

今年，RF、和盛、城启、恒大、保利、万科等品牌开发商纷纷推出新盘，抢占或扩大市场份额。

因此，明年广州楼市的品牌竞争仍将继续。

户型设计多样化，产品主导市场。

现在市场上充斥着越来越多样化的户型设计，飘窗、双阳台、家庭花园、跃层、错层等。

，越来越体现在居住舒适度和功能性的划分上。

20XX年，大部分公寓都设计了飘窗，东方新世界、时代玫瑰园、RF千禧花园都推出了家庭花园的设计。

就连之前没见过的三层错层也同时推出，如城启天鹅湾、雅居乐花园等。

20XX年，这种设计将被更多的建筑引用。

整体市场逐渐从区域主导转向产品主导。

“宁要河北的床，不要河南的房”这句话已经不存在了。

20XX年东山区市场分析(东山区供需分析20XX年东山区主要销售房源供应情况分析:新盘的数量很少。

20XX年，东山区共有8个新楼盘，分别是东风东路的骏博国际、东川路-大沙头板块的东山水恋、环市路-陶金板块的天伦花园和嘉逸居、东山口的新富雄大厦、永福路的永益新都和刘妈路的德安大厦。

剩下的都是04年推出的楼盘的尾货或者老板块的新一期；花园社区的供应很少。

花园小区的楼盘很少，只有东山雅筑、东山水莲、天伦花园、陶金家园、RF御龙庭、RF东堤湾6个，其余都是单体楼或绿地面积较少的楼盘。

建筑单元的设计特点很少。

除了东山雅筑的跃层三房双套房设计，其他户型设计都比较普通，多为标准层套房。

n新项目聚焦产品+包装。

无论是新推出的东山水恋，还是在老市场推新品的RF东堤湾，都在广告和包装上投入了可观的费用。

特别是在电视、报纸、杂志、DM、M手机频道、候车亭等一系列广告之后。

，其形象深入人心，得到客户的广泛认可。

20XX年东山区主要待售商品消化情况分析:总消化率很高。

20XX年，无论是东山区的全新项目，还是老项目的新产品，整体销售业绩都相当理想，销售率都在50%以上。

尤其是包装好、开发商知名度高的项目:东山雅筑、东山水莲、天伦花园、RF东地湾，平均销售率在80%以上；消化率不同。

受地点、产品、包装宣传到位的影响，每个项目的消化速度都不一样。

在一期的支持和优雅形象宣传的感染下，加上产品设计的独特性，东山雅筑二期的销售速度成为所有板块之首。

东山水恋受板块供应不足和自身形象广告的影响，消化速度也相当快。

嘉逸居、天伦花园和RF东堤湾也有较快的销售。

相反，德安大厦、永怡新都、陶金嘉园在二期前期缺乏整体形象包装，整体消化速度相对较慢。

尤其是德安大厦，虽然和天伦花园处于同一个位置，但是形象包装差，户型设计落后，直接影响了它的销售速度。

20XX年东山区供需情况分析:从20XX年开始，东山区的一手房数量基本保持稳定的势头，平均每年推出约360万平方米。

东山区一手房消化率从20XX年开始逐年上升。

20XX年，东山区一手房成交量比一手房高21%。

20XX年，一手房成交量比一手房高69%。

可见，20XX年楼市回暖带动了东山区楼市的繁荣，一手房源供不应求。

预计20XX年东山区的销售量与20XX年基本持平，东山区楼市繁荣的景象将继续上演。

(二)东山区房价分析单价在6000元/平方米以下的市场。

单价元/市场。

单价在7000元/平方米以上。

市场东山区市场有各种类型和档次的项目，整体均价偏高，在6500元/左右。

受市区地块面积小的影响，东山区项目以单体建筑为主，但销售价格参差不齐。

受项目地理位置、产品特点、场地、广告包装等因素影响，平均售价从52。