南京别墅项目开发定位分析.docx

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随着新的“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大了新城区的建设力度，住宅郊区化趋势日益明显。

目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁的别墅项目，升值潜力巨大。

比如就具体地块而言，开发大众化的普通住宅和联排别墅同样可行。

后者可能利润空间更大，但风险也更大。

1、南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示:“虽然8月是淡季，但南京别墅市场的表现可圈可点。

南京颐和南苑别墅，位于江宁区，是一个高档住宅小区。

2、20XX年前，纬三路过江隧道、地铁10号线、11号线、3号线将陆续建成，使项目更加通达，让美达九月森林真正成为别墅的第一生活场所。

我觉得城市的别墅确实会成为稀缺资源，但是农村的别墅不一定。

3、在美国、澳洲、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

首先，别墅酒店定位要调查酒店周边的主要客户群体。

4、但如果没有人愿意购买其在这个城市的房产，那么这个城市的房市发展必然处于停滞不前的局面。

5、编号:时间:2021年X月X日这是一条通往书籍之山的道路，学习永无止境页码:第56页，共57页“唐生艺术公园”总体定位分析及可行性研究报告委托人:南京唐生艺术投资有限公司申报单位:上海大熊猫开开房地产投资咨询有限公司上海天启企业策划有限公司报告日期:20XX年3月14日启示录开场地址:上海市凯旋路2200号凯旋大厦二楼电话:传真:电子邮件:密钥目录总经理总结.第一章:项目简介.第6页。

项目位置项目概述第二章:土地价值研究.第8页。

6、第三章:项目开发理念总体目标发展概念皮革生产设计理念第四章:项目定位建议第16页项目的总体定位项目市场定位项目消费者定位市场竞争定位第五章:总体规划分析及建议分区理念分期理念隔断中两种不同的布局思路体积分数每个区域的参数第六章:项目建筑规划及建议产品规划分析财产类型建议单体面积建议面积与房型比关于房间设计的建议建筑和风格建议第七章:环境规划分析与建议景观环境设计理念景观环境技术第八章:公共及莲花设施规划建议关于美术馆区的建议公共设施建议第九章:分阶段推进案例的建议43页。

7、第十章:新材料和新技术的应用第十一章:关于经济指标和财务分析的建议第十二章:唐生艺术公园20XX年工作推进计划48页。

附件:多个项目经济指标论证方案49页。

8、总经理总结本报告在前期报告的基础上，进一步对项目介绍、土地价值判断、开发理念分析、项目定位、消费群体分析、市场竞争焦点、产品建议及配套、公共服务设施规划、案例推荐、项目技术指标分析等方面进行论证和分析，并提出相关建议，以期对项目规划、设计、开发起到相应的作用。

我们一直认为这个地块是建别墅的好地方，有很强的先天资源优势；基于项目的艺术性、有限的容积率、低廉的地价等因素，该地块在后期运营中有很大的价值提升空间，应该对该项目的发展很有信心。

在发展理念方面，提出了“围绕市场充分盈利”、“做精品、建品牌”、“考虑实际、适度超前”、“尊重共性、突出个性”四大整体发展理念，以“一建一境一户一艺境”的理念规划设计产品。

我们总体将该项目定位为“南京首个自然生态的顶级逸墅社区”，确定了“两级高档物业对应两级高档客户群”的市场定位。

我们认为，这个项目的消费定位应该以两个主要阶层为主导，覆盖整个中高收入阶层，既包括身价百万、能承受100万以上房价的老板阶层(针对高端别墅客户)，也包括总价80万以下能承受的较高收入精英阶层(针对普通别墅客户)；他们的主要年龄在35-50岁之间，年龄有逐渐降低的趋势，其中购买力最旺盛的集中在35-45岁左右。

根据南京别墅市场发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存。

因此，我们准备针对同类型的别墅物业(主要对手集中在亚东新区和江宁区)和同总价的公寓小区(对于连体别墅，主要对手集中在河西和闹市区)，进行“远东战役”和“南方战役”两大战役。

在产品方面，我们建议以独栋别墅和独栋别墅为主，以纯别墅的高尚理念引导小区内所有产品(除传统独栋别墅和独栋别墅外，可以考虑引入双栋别墅和楼体中部别墅；同时辅以联体别墅、楼中别墅等一般别墅产品。

单面积的设计既要充分满足别墅家居的空间需求，又要兼顾市场承受能力，尤其是总价承受能力；而空间是别墅的灵魂，所以我们必须对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。

景观方面，提出“大地艺术，唐诗韵味，自然人文”的设计理念。

本次环境规划的思路要从自然、艺术和唐代人文历史(如唐诗意境)中充分挖掘，提炼本案景观设计的理念和各种元素。

总容积率为3，本项目开发建设成本为288644，250元收益为409271，200元收益为，利润率为18%。

第一章:项目简介项目位置:本项目位于南京市江宁经济技术开发区西南部，将军路延长线和牛首山风景区总体规划范围内。

基地南临佛城西路，与将军路相连，北靠将军山，东隔陈康豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家度假休闲景区。

可直达江宁市区和南京市中心，距市中心新街口约15公里，距禄口国际机场约20公里，交通十分便利。

从规划和居住环境来说，是日臻成熟的新区高尚住宅区。

由于江宁区将军路沿线的大规模开发，连接基地的道路已经具备了畅通的交通条件、完善的基础设施和良好的视觉景观。

江宁区主干道将军路的建成，穿越秦淮河大桥，共青团路的开通，可以直达新街口，大大缩短了基地到南京市中心的时间；距离将军路1公里的机场高速也增强了该区域的交通选择性，为基地成为区域地块准备了充分的条件。

项目概述:该项目占地500亩，基地为方形。

规划红线面积32公顷，其中一小部分必须用于建设主题美术馆和艺术公园。

基地南临佛城西路，北靠将军山，东与河海大学新校区隔陈康豪园相望，西临度假休闲景区。

是将军山自然资源丰富的一段，具有一定的环境优势。

基地内土地潜力北高南低，有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多种地貌。

一般山脉在基地北侧有四座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。

基地中部较为平坦，局部有池塘和沼泽，南侧略高缓坡，与南侧道路形成天然屏障，起到良好的防尘防噪作用。

从佛城西路穿过这个缓坡，望湖对面的山，有一个洞天。

基地西南和东北有两个人工湖(康后湖和韩老洼水库)，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

还有一个废弃的采石场，在东北有独特的景观。

整个基地植被茂盛，空气清新，集景观与生态于一体。

拥有建造高档住宅所需的各种资源。

该项目的规划地积比率约为3。

第二章:土地价值判断。

土地属性分析:尊重每一片土地。

只有将土地视为生命，精心挖掘其各种属性，赋予其内涵，才能发挥土地的最高价值。

我们从先天和后天两个方面来判断这个地块的价值:天生的资源:一般山脉形成的四座山峰树木葱郁；有两个水体，康后湖和穆盈湖，并有人工湖和水池遍布基地。

同时拥有浅丘、平地、斜坡、山峰、山谷、林地、沼泽等多种地貌。

基地腹地的废弃采石场也是一道独特的风景。

应该说这个基地的自然资源在南京是比较优越的，尤其是将军路沿线。

景观:汉赋山、翠屏山、将军山的连体山脉正好在这个地块上拐了个弯，形成了这个地块最好的景观优势。

坐北朝南，山面对水，可以充分利用自然景观。

位置:整个将军路板块都是高尚住宅区。

该地块南临佛城西路，北靠将军山，东临陈康豪园和河海大学。

薛鑫校区西面与度假休闲景区相连，正好与云升形成将军路板块首尾相接，沿路自然景观良好，符合高档别墅的区位和环境要求。

交通:距市中心16公里，距区政府所在地6公里，距开发区管委会新址5公里，距禄口国际机场20公里。

沿将军路穿越秦淮河大桥、共青团路，沿机场路快速路、城东干道连接市区，仅需20分钟。

同时，三年后地铁二号线延长线的贯通，为更加便捷的交通奠定了良好的基础。

从先天条件来说，该地块是自然景观生态极佳的别墅用地，具备打造高尚别墅区的各种条件，被称为其实就是“山水生态，别墅自然”后天艺术语境:剧情本身以“盛唐艺苑”之名成立。

园区内必须有60-100亩的艺术园林用地，“亚明美术馆、江宁区博物馆”就在小区内。

艺术性必将是该地块价值提升的最大亮点和特色。

历史沉淀:“三山半落天外，似此白鹭分江之岛”，唐诗宋词中可以找到许多关于将军山、翠屏山的典故和人文传说；这个地块属于牛首山景区，“春牛头，秋栖霞”，从中可以借用很多牛首山的历史故事。

这片土地上也有一些历史遗迹和古墓。

此外，该项目名为“盛唐”，唐朝盛世，江宁是“六代盛世”之地，“十朝都城”是重点，因此该地块历史资源丰富。

人文氛围:项目位于新建的南京大学城，拥有五所大学、两所国际学校和众多高科技企业(包括14家世界500强企业)强势企业)，让整个环境充满独特的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。

超低地价:该地块的收购价格非常优惠，使得该地块比竞争对手更有资格建造高品质、低容积率的别墅。

从获得的条件来看，这个地块有很大的价值提升空间。

艺术和人文是提升该地块价值的两大手段，超低地价的获取为该地块获得了重要优势。

从这个地块是建别墅的好地方，有很强的先天资源优势；基于项目的艺术性、容积率的限制、低地价的取得等因素，该地块在后期运营中有很大的价值提升空间。

第三章:项目开发的概念太多年了，南京市场最好的别墅依然被帝豪花园占据，营销升级只能从金陵世家的炒作中隐约看出.这个城市从来不缺顶级的景观资源，但真正顶级的产品太少。

从开发商的角度来说，盛唐的人不仅希望赢得利润，更希望赢得掌声。

站在策划公司的角度，我们不仅期望完成传播特色、快速去除特色的任务，更希望从营销的立场出发，尝试提升土地的价值，以别墅消费的心态来构造产品，在纷繁复杂的竞争中凸显产品的特色和差异。

我们对这个案子的发展充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来自于开发者的专业和实力，我们的热情只能建立在实实在在的产品和质量上。

总体发展理念思路之一:专注市场，赚足利润。

作为开发者，赚钱是本能，也是动力；只有赚钱，才能生存发展；卖产品可以盈利；卖产品，一定要尊重市场，从市场的真实需求出发。

第二个理念:做精品，建品牌。

作为一个负责任的开发商，不仅要赚钱，还要做出精品，打造品牌；先天的景观资源和后天的价格优势，为打造精品准备了充足的条件；-艺术项目立项的性质和股东合作的初衷也必须做好。

不要顶级的价格，但要抓住顶级的理念，塑造顶级的品质。

想法三:既要考虑现实，又要适度超前。

-南京别墅市场的现实。