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南捕获厅项目前期策划报告策略第一章项目解读与定位分析1个项目研究1项目概述该项目是南京南捕堂历史街区的改造项目(开发项目)，以“甘溪故居”为主要特色的传统民居街区保护修复为重点，将历史建筑遗存的改造与民俗文化的展示(民俗博物馆)相结合。
通过街区改造，形成集文化、历史、旅游为一体的传统文化旅游景区。
1、南部会馆传统民居保护改造工程已列入20XX年南京市城市规划、建设和管理任务计划，也是白下路今年的重点旧城改造项目，受到了多国政府和社会的关注。
2、项目意义:南部会馆的传统民居和历史街区，是中华民族勤劳的见证，智慧的结晶，文化的象征。
3、保护这些历史文化遗产，对于延续历史文脉、传播传统文化、强化城市特色、连接城市文脉与现代文明具有重要意义。
历史文化遗产是一种可持续发展的资源。
如果保护和利用得当，可以创造巨大的社会效益和经济效益。
4、该地块的改造对于推动南京的城市建设，促进商业市场的系统化具有深远的意义。
5、项目地点:该项目位于南京古城南部，属白下区，距离南京市中心新街口仅一里。
该地块东临中山南路，西至宏图路，北至建业路，南至嵊州路。
交通网络:项目周边路网完善，出入方便，道路畅通。
多条公交线路连接全城，方便顾客从城市四面八方蜂拥而至。
地铁1号线:地块东南角张府园站，地块东北角三山街站。
公交站台:地块北部张府园站公交线路有131新九线、新山线。
地块东南内桥站有37条公交线路，向西200米。
地块东部嵊州路站有100路公交线路。
地块南部石平街站有40路公交线路。
6、南捕堂项目分为历史街区、历史风貌区、环境整治区三个区域，占地5公顷。
7、开发商开发的土地只是历史街区和历史风貌，包括图中标注为1号、2号、3号、4号的地块；总开发面积为8公顷。
8、项目一期位于整个地块东南角，4号地块以北，包括甘西故居8000，总用地面积21800。
本规划报告主要对一期商业区的发展提出相关建议。
2项目SWOT分析优势该项目地理位置优越，位于主城南部，距离市中心一英里。
项目地块具有丰富的历史文化背景。
项目周边居住的人多，会保证项目的人气。
项目周围的许多办公楼为本项目提供了一个大的商业和休闲市场。
交通便利，路网四通八达。
不足之处目前，该项目作为旅游景点的认知度较低，尚未形成知名的旅游品牌形象。
项目一期商业体量过小，不具备规模优势，不适合规模化规划运营，给项目定位和产品设计带来诸多限制。
周边居民生活水平差异较大，基本生活设施以中低档为主。
项目地块以西的历史地段大多脏乱差，多为老旧低层建筑，人口密集无序，整体素质较低。
后期房地产开发建设会对一期商业运营产生一定影响。
机会南京经济持续腾飞，居民收入持续增加，消费能力持续增强，商业前景可观。
南京高收入人群逐渐增多，消费能力不容忽视。
随着市政规划的逐步落实，该地块价值升值潜力无限。
二期房地产开发会带来优质客户。
威胁信贷政策的变化会对商业项目的市场化产生一定的影响。
近在咫尺的夫子庙商业街，会以其多元化的产品结构，分走大量游客。
从南京整体市场来看，商铺供应量较大，对项目后期招商有一定威胁。
南京正在建设的商业区将在一定程度上稀释项目的市场形成。
未来规划商业区对本项目的潜在威胁，直接取决于定位是否同质。
3项目研究总结综合来看，在上述SWOT分析的要素中，项目本身最大的优势在于其丰富的历史文化背景和地理优势；但相对不足的是商业体量太小，当前旅游优势没有体现，对外美誉度不足，周边环境混乱。
但随着市政规划的逐步落实，这一地段必将成为城南的核心地段，而南福亭商业区的成功建立无疑将成为城南商业体系中的新亮点。
同时，随着对商业环境和服务需求的增加，该项目将具有无限的市场前景，并将大大提高该地块的价值。
南捕馆项目不仅要实现转型发展理念上的成功，更重要的是盈利前景。
如果只是商业项目运作，短时间内是极难达到盈利效果的。
但随着南捕堂形象的成功塑造，该区域的地价将会上涨，从而使后期开发的别墅项目价值翻倍，获得丰厚的收益，填补商业的利润缺口。
对于这个项目来说，宏观经济环境、项目周边的业务以及项目本身的客观因素都成为了制约其成功的重要因素。
项目在于创意和定位，利润在于投资和管理，成功在于品牌和市场。
只有消除影响项目运营的市场阻力因素，树立良好形象，树立品牌优势，科学定位，有效推广，招商引资，才能创造开发商、投资者、运营者共赢的局面。
2项目定位1定位原则符合市政府批准的南步亭街区历史风貌保护与更新详细规划，坚持“重视整体风貌传承，采取多元保护与更新规划设计”的原则。
商业街区可以融入历史文化元素的原则开发商、投资者、运营商三赢的原则。
可以为项目的第二阶段造势，树立形象，明确客户群的原则。
带动周边地区房价上涨，实现项目二期盈利的原则，上涨。
2项目定位项目的市场定位试图为项目整体上市找到一个总的切入点。
基于上述定位原则和本项目的实际情况，我们对本项目的市场定位思考如下:(市场定位:体验式商业、休闲文化街区解释所谓体验式商务休闲文化街区，是以餐饮和商务休闲为两大主题的商业街区，具有参与性和互动性，具有浓厚的文化特色。
目前，一种强调“体验式消费”的商业模式越来越受到国内外消费市场的青睐。
体验式消费模式着眼于一种城市生活休闲中心，着眼于满足大众日益增长的精神文化需求。
根据这个项目的特点，“体验”的定位无疑顺应了市场的潮流和趋势，迎合了消费趋势。
(案例名称:九个半房间的理由:这个项目体量太小，九房半正好表达了这个意思。
紧邻商业区的甘溪故居俗称“九十九间半”，九间半的案名与之形成对比。
九个半房间朗朗上口。
(形象定位:文化集散地名人会客厅。
解释人以群分每个人都生活在一个特定的“圈子”里。
经过一段时间的商业化，私人俱乐部正在成为中国精英阶层新的生活中心。
随着越来越多的人变得成功，私人俱乐部肯定会吸引各界人士的更多关注。
“名流会客厅”就是借助私人会所，将街区打造成名副其实的城市高端阶层聚会休闲的一流交流场所。
“文化集散地”即继承和发扬南部会馆浓郁的民俗特色和丰富的文化内涵，将民俗文化用品、棋牌、字画等高雅文化注入整个商业区，并与甘溪故居、民俗文化博物馆有效结合。
(目标消费定位:名人、高端商务人士。
主要目标客户群的特征分析政府官员a:高文化，高品味，独特的生活方式；b:不太注重价格，但非常注重品牌消费和身份的尊严感；c:因为灰色收入，在消费行为上不张扬，注重隐私；d:有攀比心态，但比较隐秘；e:在区域选择上，倾向于离中心不远但离繁华地点不远；f:消费时特别注重环境氛围和高贵品质；g:因为基本上都有车，所以对停车位的需求很高。
私企老板答:不是关注价格，而是关注品牌消费。
有些文化很高。
因为工作压力，向往健康生活，热爱运动，但是没有时间；b:虚荣心强，攀比心理强，而且明显，强调荣誉感，但同时又很聪明；c:消费方向，特别注重正品和品牌；d:大部分都有车，对车位要求极高。
企业高层领导答:文化高、素质高、品味高的人，有自己独特的思维方式；b:我比较注重生活细节，注重面子，注重排场，也有一定的心理攀比；c:个性强，对价格不敏感，只选择他们认为对消费有益的；d:更注重文化和品牌档次；e:因为基本上都有车，所以对停车位的需求很高。
个体企业家/商人答:具有明显的暴发户特征，财大气粗，文化素养一般，但头脑聪明；我有很强的虚荣心。
因为自卑，喜欢爬龙，喜欢在高尚住宅区聚会，提高自己的地位和品位。
c:我有很强的跟风心理，喜欢紧跟上流社会的潮流，对一切潮流都很敏感；d:消费方向上，更注重整体的档次定位和品牌，核算往往更多的是价格上的得失；e:在地点的选择上，人们倾向于选择比较繁华或富裕的地区，所以他们倾向于跟风。
f:大部分都是有车一族，对车位要求极高。
(经营方向:精品餐饮、私人会所、商务休闲吧、民俗文化用品。
解释以私人会所为切入点，作为提升商业街区形象的绝佳因素，为富人享受高品质生活提供最佳空间；以精品餐饮和商务休闲吧为主要业态，借助精品餐饮聚集商业街区人气，为商务人士打造优雅独特的休闲空间。
将民俗文化商品作为商业区文化内涵的延伸和体现，一方面展示了当地独特的民俗风情，另一方面也成为其他商业形式的点睛之笔。
3定位依据:市场定位市场分析市场机会市场限制因为消费者习惯在现有商圈购物，项目太小，这个项目不适合开大型百货和综合大卖场。
如果以旅游和民俗文化产品为方向，这个项目显然无法与近在咫尺的夫子庙相抗衡。
而且民俗文化产业的利润空间非常有限。
目前周边社区配套商业已经达到一定规模，社区配套市场趋于饱和；而且二期住宅开发会考虑将沿街商铺作为社区设施，一期的主要目的之一是为后期树立形象；因此，本项目也不适合社区配套业务。
南京各种档次的美食街比比皆是，项目周边已有或正在建设的美食街层出不穷。
这个项目如果要涉足餐饮，就要把差异化作为竞争策略，才有光明的前景。
所以我建议中式精致餐饮应该是主导方向。
南京1912已经先入为主，在酒吧行业确立了一定的市场地位。
如果这个项目以酒吧为主要业态，会有很大的市场风险。
市场空缺目前，系统的商业休闲街区在南京市场还是空白。
随着南京国际商务的深入，南京需要一流的商务休闲场所是不争的事实。
这种需求会随着城市的发展而升级，这个项目的定位无疑会使其成为南京的标杆商业项目。
私人会所作为重要的休闲社交平台，前景广阔；在北京、上海等一线城市，虽然与世界其他大城市相比，私人会所的认可度仍然有限，但市场规模已经初具规模，市场竞争也开始加剧。
在南京市场，目前基本没有真正的私人会所，但是随着商务需求的增加，南京的高端人士越来越多，迫切需要一个私人会所，为私人商务宴请和会谈提供场所。
私人俱乐部会有很大的发展空间。
(关于私人会所的信息，请参考附录私人会所的发展与案例介绍)该地区低档餐馆众多且分散，商业档次低，缺乏系统的高档商业和休闲服务。
第二章产品和规划建议1功能分区建议一期商业街区项目总面积21800(含甘熙故居)。
根据项目定位和相应的规划指标，建议分为精品餐饮区(A区)、商务休闲区(B区)、文化体验区(C区)、民俗文化区(D区)(含甘熙故居)四大功能区。
各功能区不仅承担了消费者基本的餐饮休闲功能，还具有展示休闲、体验和展示民俗文化的主题功能。
1个精品餐饮区(A区)具体职能:为消费者提供一流的餐饮服务，以档次高、有特色、服务优著称。
主要业态:中式精致餐饮，少量异国美食。
