南京国际友好城项目市场动态调查报告.docx

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市场调查报告的模板是常棣路、白龙路、新埠桥三条“龙”的“激情碰撞”，它们“汇聚”成了海甸岛的一个“金三角”，而坐落在这个“三角”旁边的白沙菜市场，凭借其优越的地理位置，成为了这一地区居民不可或缺的“物质生活中心”。

1、在山西省18个服务业领域的“110”工程中，我市皇城相府、王莽岭拟列为重点工程。

2、产品市场调查报告模型进入中国市场的时机超市市场活动概述调查的第一部分主要说明调查项目的背景。

世界上第一家超市于1930年8月在美国诞生。

市场拓展的深度和广度不够，还存在死角。

随着高等教育大众化，高等教育的市场化运作越来越明显。

3、博物馆调查报告3研究目的了解样品市场各大商场、超市甜酒的市场状况，分析晋江市场葡萄酒的整体情况。

服装市场社会调查报告可以从三个方面来描述。

4、一是可以描述调查报告的目的，二是描述调查的具体过程和数据，三是描述调查报告的结果和分析。

5、编号:时间:2021年X月X日学海无涯，苦无舟页码:第25页共25页南京国际友好城项目(一期)市场动态调研报告本部分主要分析20XX年南京房地产市场对商品房的总需求，即市场的有效潜在需求。

6、市场容量统计的方法主要是从准买家的角度得出有实际购买意向的需求。

7、分析角度包括总容量、已实现市场容量、区域需求结构、价格需求结构等。

8、市场容量分析是房地产市场研究的基础，总量和层次结构的变化和趋势对把握房地产市场发展具有重要意义。

南京房地产市场容量分析房地产的市场容量是指有真实需求的购房者准备购买的房屋总面积。

购房者选择的房屋类型可分为商品房(开发商新建、政府推出的经济适用房和低价商品房)和存量房(包括二手房和上市公房)。

根据公司研究中心的数据分析，20XX年南京商品房和存量房的市场容量为850万平方米，20XX年南京房地产的市场总容量约为1400万平方米。

购房者购房的需求动机主要包括拆迁、安置、结婚、改善住房、投资、城镇化等带来的对房屋的需求。

根据QueceRealEstate对20XX年会员数据库中购房者商品房需求信息的分析，全年购房者对商品房的需求动机占比如下图所示。

图1-120XX年购房动机构成(20XX年商品房市场容量拆迁房屋仍处于南京房地产需求的主导地位据统计，20XX年南京市拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，拆迁户和拆迁人员4万余人。

由于20XX年第三季度拆迁矛盾加剧，国家要求加强拆迁管理。

南京市拆迁项目44个，比计划的4万户少拆迁近6万户，因此拆迁购房比例较上半年大幅下降据20XX年爵策地产中心会员数据库显示，近83%的被拆迁居民打算购买商品房。

因此，居民需要购买的商品房数量在2万套左右，这些居民购买的住宅面积相对较小。

按照每户平均购买面积85平方米计算，拆迁居民购买商品房170万平方米；此外，按照每个拆迁企业平均购买面积1000平方米计算，拆迁单位需要购买商品房约130万平方米。

因拆迁需购买的商品房数量为300万平方米。

投资者比例波动大且快投资需求是一种衍生需求，并不是基于居民自身的实际需求，因此投资性购房需求受其他购房者心理影响较大。

购房者的心理很难预测和估计，心理因素非常复杂，波动很大。

因此，投资买房的比例每个季度差异很大，第四季度达到24%，20XX年投资买房的比例约为17%。

总人数接近28万。

按照人均购买110平方米计算，这部分人群的商品房需求约为140万平方米。

结婚买房比例相对稳定市民政部门数据显示，南京每年约有2万年轻人登记结婚，其中60%70%的新婚夫妇有买房需求。

购房者比例各季度变化不大，在20%左右。

全市约有4万户家庭将购买商品房，全年该部分人群对商品房的需求面积约为155万平方米改善居住环境的需求比例变化不大随着我国经济的快速增长，居民收入也大幅增加。

因此，改善居住条件、提高生活质量的需求也逐渐增加。

很多高收入人群开始拥有第二套、第三套住房，以小换大、以旧换新的消费理念也被普通消费者接受。

20XX年，这部分人的比例仅次于需要拆迁房屋的比例，约为53万人，总需求面积为170万平方米城市化等对住房的需求目前南京的城市化水平在45%左右。

根据规划，南京的城市化水平每年将提高2%，城市人口每年将增加11万人以上，这将带来巨大的住房需求。

南京每年大概有7万名大学毕业生，其中相当一部分留在南京工作。

每年都有大量的农村和外地人口迁入南京定居，会增加对商品房的需求。

因为大部分人会租或者买小户型的房子作为过渡，所以这部分人购买商品房的数量并不算多。

根据Decision房地产研究中心购买会员的数据库，这些人对商品房的需求在85万平方米左右。

(二)现有商品房的市场容量根据Quece地产对会员数据库中三年购房者需求数据的分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如下图所示:图1-2商品房类型需求比例构成存量房面积和总价较商品房优势明显。

以城市为例。

70%以上的商品房面积在110平方米/套以上，而存量房面积大多在50-80平方米/套。

一套商品房和市内同位置的存量房总价格差差不多一半。

因此，随着近年来商品房价格的上涨，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例迅速上升。

20XX年，南京市有意向购买商品房的家庭约7万户，有意向购买存量商品房的家庭近4万户。

按照平均购买面积75平方米计算，20XX年南京市存量房市场容量为550万平方米。

20XX年南京房地产市场成交分析20XX年商品房已实现需求市场容量因房价和产品结构不同，可分为已实现需求和其他未实现需求。

在已实现的需求中，可分为商品房、存量商品房、经济适用房、商铺、写字楼，具体讨论如下:20XX年，南京的商品房市场非常繁荣，商品房销售面积创下历年新高。

20XX年，商品房合同销售面积达到739万平方米，同比增长34%。

20XX年南京商品房成交3万多套，成交金额近130亿元，成交面积400多万平方米。

存量房数量和面积超过商品房。

20XX年南京存量房达到9万套，交易额14亿元，分别比20XX年增长4%和17%，创历史新高。

成交面积也超过商品房成交面积30万平方米，达到430万平方米。

20XX年保障房需求基本供不应求，回迁居民4万人。

然而，全年建设的76万平方米保障房只能满足2万个家庭的需求。

要满足搬迁居民的需求，就要加大保障性住房的建设。

由于低价商品房20XX年9月刚开工，到年底没有供应和成交。

从物业分类来看，住宅依然突出，但写字楼和商铺销售参差不齐。

20XX年，商铺成为南京楼市的一匹黑马，20XX年商铺投资27亿元，比20XX年增长%。

从南京的住宅增量来看，无论什么地段，都没有超过商铺。

所以在排队买房的时候，很多人都去小区的商铺，投资商铺的收益大于投资房子的收益，这一点得到了很多投资者的认可。

与商铺的旺销相反，写字楼的需求相对较低。

20XX年，全市写字楼开发投资仅为69亿元，约为住宅投资的10%，比20XX年下降了1个百分点。

甚至在某些地区，写字楼的价格比房子还低。

目前国内消费品消费依然低迷，经济增长主要靠投资拉动，导致国内写字楼需求不足。

因此，一些开发商将原本用作写字楼的土地开发成商住楼、酒店式公寓等形式，以迎合不断上升的商品房需求。

商品房交易量年度增长20XX年，南京房地产市场无论是合同成交金额还是成交数量都达到了历史最高水平，增速也是历史最高。

历年商品房成交面积及增速如下:图1-31996-20XX年商品房成交面积及增速示意图从南京商品房成交的历史记录可以看出，近年来南京商品房需求非常旺盛，增速屡创新高，说明南京房地产市场近年来的快速发展有着强大的需求支撑。

1999年商品房交易量增长相当稳定，年增长率超过10%，20XX年达到17%。

由于旧城改造、城市建设等因素的强力拉动，南京房地产市场在未来1-2年仍有很大的市场发展前景。

20XX年未实现需求分析20XX年，南京房地产市场容量为1400万平方米，而20XX年商品房合同销售面积为738万平方米，存量房成交近430万平方米。

加上76万平方米的保障房，还有140万平方米的市场容量无法实现。

除了供给总体不足，房地产产品结构也不平衡。

老百姓急需的小户型、中低价位商品房供不应求，而大户型、高价位的房源供应量大，这类项目销售周期相对较长。

20XX年需求结构分析各区结构比例及季度变化房地产是一种特殊的商品。

由于地理位置不同，每个商品房都有其独特性和不可替代性，导致不同区域对商品房的需求不同。

南京房地产市场主要分为市中心、市南、市东、市北、河西、江北、江宁，各区的市场容量表现出很大的差异。

根据雀策地产会员俱乐部数据库的统计，20XX年各季度购房者选择区域的比例及变化如图1-4所示:图1-420XX年各季度市场容量对比图表显示，河西地区购房者的区域需求最高，相对稳定。

河西地区奥体中心等一系列市政基础设施和十大标志性建筑的建设，为河西板块市场注入了新鲜活力，促进了楼盘销售的持续火爆。

随着金马郦城、奥体新城等超级市场的开发上市，20XX年河西地区吸引了约30%的总需求，说明河西地区的房地产需求非常旺盛。

但由于20XX年底河西地区商品房均价已超过5000元/平方米，低价楼盘供应不足，偏离了消费者的价格意向需求(见第二章图2-，因此河西地区需求份额在第三季度达到最高水平后呈下降趋势。

在河西大开发的辐射下，城北地区逐渐引起广泛关注，市场需求份额增加。

江宁区域仍然是全年商品房上市数量最多的区域，凭借其价格优势，仍然是南京市销售量较大的区域。

但江宁个别住宅销售价格已经超过3000元/平方米，逐渐失去性价比高的优势，配套建设相对缓慢，房价上涨过快，使得需求出现下滑迹象。

其他区需求占比变化不大，需求结构稳定。

户型和季度占比变化分析房子的户型是影响购房者决策的另一个重要因素。

从建筑类型来看，房地产主要包括多层、小高层、高层、别墅。

根据Quece房地产研究中心会员数据库数据，建筑需求占比统计分析如下:图1-520XX年南京建筑需求占比对比可以看出，20XX年南京商品房市场各类建筑需求以多层为主，小高层次之。

高层的入住率低，小高层，电梯问题，习惯性心理等。

使多层选择的比例过半。

目前整个房地产市场是一个供应商的市场，产品的供给主导需求，开发商主导。

由于高层和小高层的供应比例较高，购房者选择余地不大。

在供不应求的情况下，购房者可以容忍对建筑类型的不满，因此小高层和高层的需求比例有一定程度的提高。

相对而言，多层供应不足导致多层需求比例下降，尤其是意向需求较大的城市和河西地区。

商品住宅的价格档次和季度变化价格是商品需求实现的主要约束，商品住宅的需求对房价非常敏感。

南京购房者预期价格区间比例统计如下:图1-6购房者预期价格对比(单位:人民币/平方米)从上图可以看出，3500-5000元/平方米之间的中档住宅市场需求比例最高，接近50%。

消费者对房价的心理接受价格逐渐提高，一方面是因为消费者的收入在增加，更重要的是在供不应求的情况下，消费者被迫慢慢接受商品房价格的上涨，因此5000元/平方米以上的商品房预期比例有相应的上升趋势，而3500元/平方米以下的预期比例趋于下降。

这一部分主要分析了20XX年南京房地产市场的产品供给情况，并结合市场容量结构对商品房的供给进行了多角度的深入分析，以探寻存在的结构性矛盾和供给缺口。

内容主要包括南京房地产市场的开发供应情况和供应结构，并对20XX年房地产产品的供应情况进行了分析。

20XX年市场总供应量商品房开发继续增长。